Im Jahr 2025 kann ein Modulhaus sowohl auf Meldung als auch auf Basis einer Baugenehmigung errichtet werden – alles hängt von den Parametern des Vorhabens und der Art des Grundstücks ab. Die Vorschriften sind günstiger als je zuvor, aber es lohnt sich, die konkreten Bedingungen zu kennen, um formale Fehler zu vermeiden.
Wichtigste Erkenntnisse
- Im Jahr 2025 kann ein Modulhaus bis 70 m² legal auf Meldung gebaut werden, vorausgesetzt, klar definierte Anforderungen werden erfüllt.
- Eine Baugenehmigung ist erforderlich, wenn die bebaute Fläche 70 m² überschreitet, das Gebäude mehr als ein Stockwerk hat oder für kommerzielle Zwecke bestimmt ist.
- Bebauungsbedingungen (WZ) sind notwendig, wenn das Grundstück nicht vom Bebauungsplan (MPZP) erfasst ist.
- Die Meldung eines Hausbaus erfordert die Einreichung eines vollständigen Bauprojekts und Erklärungen, und das Fehlen eines Einspruchs der Behörde innerhalb von 21 Tagen ermöglicht den Beginn der Arbeiten.
- PARTNER bietet Unterstützung im gesamten formalen Prozess, von der Grundstücksanalyse bis zur Vorbereitung der Melde- oder Genehmigungsdokumentation.
Was unterscheidet die Meldung von der Baugenehmigung beim Bau eines Modulhauses?
Die Meldung und die Genehmigung sind zwei verschiedene rechtliche Wege, die zum legalen Bau eines Modulhauses führen. Die Meldung ist ein vereinfachtes Bauverfahren, das für kleine, freistehende Gebäude möglich ist – sie erfordert lediglich ein Projekt und Erklärungen. Die Baugenehmigung ist eine vollwertige Verwaltungsentscheidung, die auf Basis vollständiger Dokumentation erteilt wird und Gutachten sowie einen längeren Genehmigungsprozess erfordert.
Wann kann man ein Modulhaus auf Meldung errichten?
Seit 2022 ist der Bau eines Einfamilienhauses bis 70 m² auf Meldung, ohne Genehmigung, möglich, sofern streng definierte Bedingungen erfüllt sind. Diese Vorschriften gelten auch im Jahr 2025 weiterhin.
Formale Anforderungen für den Bau auf Meldung:
- Bebaute Fläche bis 70 m² (nicht Nutzfläche, sondern bebaute Fläche – das ist ein wichtiger Unterschied)
- Eingeschossiges Gebäude, freistehend (mit zulässigem Zwischengeschoss, aber ohne vollwertiges Dachgeschoss)
- Für eigene Wohnzwecke und nicht für kommerzielle Zwecke (d.h. nicht zur Vermietung)
- Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan (MPZP) oder dem Bescheid über die Bebauungsbedingungen (WZ)
- Die Meldung muss enthalten:
- Bauprojekt (mit Stempel des berechtigten Planers)
- Erklärung über das Recht zur Verfügung über das Grundstück
- Bebauungsplan des Geländes
- Erklärung über den Bau für eigene Wohnzwecke
Kein Einspruch innerhalb von 21 Tagen = du kannst mit dem Bau beginnen.
Wann ist eine Baugenehmigung für ein Modulhaus erforderlich?
Eine Baugenehmigung für ein Modulhaus ist erforderlich, falls eine der folgenden Voraussetzungen nicht erfüllt ist:
- Das Haus hat eine bebaute Fläche von über 70 m² (z.B. 100 m²)
- Das Gebäude ist mehrgeschossig – dies betrifft insbesondere ein vollwertiges Dachgeschoss
- Kommerzielle Nutzung (z.B. Modulhäuser zur Vermietung)
- Kein Bebauungsplan (MPZP) vorhanden und schwierige Bedingungen für den Erhalt eines WZ-Bescheids
- Das Haus erfüllt die lokalen Anforderungen nicht (z.B. zu nah an der Grundstücksgrenze)
Tabelle: Vergleich von Meldung und Baugenehmigung
| Kriterium | Meldung | Baugenehmigung |
| Bebaute Fläche | Bis 70 m² | Über 70 m² |
| Höhe / Stockwerke | Eingeschossig (Zwischengeschoss zulässig) | Mehrgeschossig möglich |
| Zweck | Eigene Wohnzwecke | Auch kommerziell |
| Dokumentation | Projekt + Erklärungen | Vollständige Dokumentation + Abstimmungen |
| Wartezeit | 21 Tage (kein Einspruch) | Ca. 60 Tage (Verwaltungsentscheidung) |
| WZ-Bescheid oder MPZP erforderlich | Ja | Ja |
| Formale Kosten | Niedriger | Höher |
Und was ist mit einem Mobilheim?
Mobile Häuser (auf Rädern, Kufen) sowie faltbare Fertighäuser können manchmal als temporäre Bauobjekte eingestuft werden.
In diesem Fall:
- Du brauchst weder eine Meldung noch eine Genehmigung
- Das Gebäude muss technisch versetzbar sein
- Standzeit an einem Ort: bis zu 180 Tage
- Die Bedingungen hängen von den lokalen Gemeindevorschriften ab (Auslegung der Vorschriften durch PINB)
Achtung: Fehlende MPZP-Zustimmung oder eine zu lange Nutzungsdauer kann zu einem Abrissbefehl führen. Ein Mobilheim darf nicht dauerhaft an Fundamente oder Anschlüsse angeschlossen sein.
Wie sieht die Meldung eines Hauses bis 70 m² Schritt für Schritt aus?
- Du beauftragst die Erstellung eines Bauprojekts bei einem berechtigten Planer (enthält Grundrisse, Schnitte, Grundstücksgestaltung)
- Du reichst die Meldung ein bei der Behörde (Landratsamt oder Stadtverwaltung)
- Der Meldung fügst du bei:
- Erklärung über das Recht zur Verfügung über das Grundstück
- Bauprojekt
- Erklärung, dass das Haus für eigene Wohnzwecke bestimmt ist
- Du wartest 21 Tage auf einen eventuellen Einspruch der Behörde
- Kein Einspruch = du kannst mit dem Bau beginnen
Tipp vom Spezialisten der Firma PARTNER
„Die Meldung ist der schnellste Weg, ein Modulhaus zu errichten, aber entscheidend ist die genaue Prüfung des Bebauungsplans und der lokalen Anforderungen. Bei PARTNER beginnen wir immer mit der Grundstücksanalyse – das erspart unseren Kunden Wochen der Unsicherheit und Fehler in der Dokumentation.“
Was musst du über die Bebauungsbedingungen wissen?
Wenn dein Grundstück nicht vom Bebauungsplan (MPZP) erfasst ist, musst du einen Bescheid über die Bebauungsbedingungen (WZ) einholen. Das ist ein Dokument, das festlegt:
- den zulässigen Standort des Gebäudes
- seine Form, Abmessungen, Dachform
- Anforderungen bezüglich des Zugangs zu öffentlichen Straßen und Versorgungsleitungen
Der WZ-Bescheid ist auch für die Meldung unerlässlich, wenn kein MPZP vorhanden ist. Die Wartezeit beträgt in der Regel 30–90 Tage.
Kann ein Modulhaus an die Anforderungen des Grundstücks angepasst werden?
Ja. Die Modulbautechnologie ermöglicht es, die Anordnung des Hauses flexibel an ungewöhnliche Grundstücksformen oder lokale Beschränkungen (z.B. Baulinie, maximale Höhe) anzupassen.
Modulhäuser werden aus fertigen Modulen geplant, aber die Konstruktion kann angepasst werden an:
- den Dachneigungswinkel
- die Anordnung von Fenstern und Türen
- die Fassade (z.B. gemäß den Anforderungen des Denkmalschutzes)
- den Abstand zu den Grundstücksgrenzen
Was beeinflusst die Dauer der Formalitäten? Dokumente, Hausprojekt usw.
- Hat das Grundstück einen Bebauungsplan (MPZP)? Wenn ja – kann die Meldung sofort eingereicht werden.
- Ist es mit Versorgungsleitungen erschlossen? Fehlende Kanalisation oder Strom kann zusätzliche Dokumente erfordern.
- Ist das Projekt vollständig? Mängel in der Dokumentation sind der häufigste Grund für die Aussetzung der Meldung oder die Ablehnung der Genehmigung.
- Wie arbeitet die lokale Behörde? Fristen können zwischen Gemeinden variieren – es lohnt sich, einen lokalen Architekten oder Bauunternehmer zu konsultieren.
Lohnt es sich, die Formalitäten einer Baufirma zu übertragen?
Definitiv ja – eine gute Firma (wie PARTNER) kümmert sich um alle Formalitäten:
- der Vorbereitung eines MPZP-konformen Projekts
- der Prüfung der Bebauungsbedingungen
- der Einreichung der Meldung oder des Genehmigungsantrags
- der Abnahme der Dokumentation und der technischen Überwachung
Für den Bauherrn bedeutet das keinen Stress und keine formalen Fehler. Die gesamte Energie kann in die Planung des Innenraums des Traumhauses fließen.
Zusammenfassung: Meldung oder Genehmigung für ein Modulhaus?
- Haus bis 70 m², eingeschossig, für eigene Zwecke = Meldung
- Haus über 70 m², mehrgeschossig oder kommerziell = Genehmigung
- Grundstück ohne MPZP = WZ-Bescheid erforderlich
- Mobilheim = ohne Formalitäten, aber mit Einschränkungen
Möchtest du wissen, wie es in deinem Fall aussieht?
PARTNER hilft dir, den gesamten Prozess zu durchlaufen – von der Grundstücksanalyse bis zur Montage des fertigen Hauses.
Ruf an: +48 574 708 008
Schreib: s.wojciechowski@partner.szczecin.pl
FAQ – Häufig gestellte Fragen
1. Kann man ein Modulhaus ohne Genehmigung bauen?
Ja, ein Modulhaus ohne Genehmigung kann gebaut werden, wenn seine bebaute Fläche 70 m² nicht überschreitet, das Gebäude eingeschossig ist und ausschließlich eigenen Wohnzwecken dient. Voraussetzung ist die Einreichung einer Meldung bei der zuständigen Behörde und das Fehlen eines Einspruchs innerhalb von 21 Tagen.
2. Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, damit der Bau eines Modulhauses ohne Genehmigung möglich ist?
Der Bau eines Modulhauses ohne Genehmigung ist möglich, wenn das Vorhaben die Kriterien erfüllt, die gemäß der Novellierung des Baurechts vom 3. Januar 2022 festgelegt wurden. Die Schlüsselbedingungen sind: maximal 70 m² bebaute Fläche, eingeschossiges Gebäude, Übereinstimmung mit dem MPZP oder Erhalt eines WZ-Bescheids sowie Bau für eigene Zwecke.
3. Wo reicht man die Meldung für den Bau eines Modulhauses mit einer Fläche von bis zu 70 m² ein?
Die Meldung ist beim Landratsamt oder der Stadtverwaltung einzureichen, die für den Standort des Grundstücks zuständig ist. Am besten reicht man die Dokumente mindestens 30 Tage vor dem geplanten Baubeginn ein, um eventuelle Mängel oder Korrekturen zu berücksichtigen.
4. Wie sieht der gesamte Prozess des Modulhausbaus auf Meldung aus?
Der Prozess des Modulhausbaus beginnt mit der Auswahl eines geeigneten Projekts, anschließend wird die Meldung zusammen mit der Dokumentation eingereicht und auf das Fehlen eines Einspruchs gewartet. Lerne die Bauphasen kennen: Projekt → Meldung → Fundamente → Montage des Hauses auf der Baustelle → Fertigstellung → Abnahmen.
5. Welche Dokumente werden für die Baubeginnsmeldung benötigt?
Für die Meldung des Baus eines Modulhauses mit einer Fläche von bis zu 70 m² benötigst du: ein Modulhausprojekt, eine Erklärung über das Recht zur Verfügung über das Grundstück, einen Bebauungsplan des Geländes sowie eine Erklärung, dass das Haus für eigene Zwecke gebaut wird. Alles muss mindestens 30 Tage vor dem geplanten Baubeginn eingereicht werden.
6. Brauche ich einen Bauleiter und ein Bautagebuch bei der Meldung?
Nein – im Falle des Baus eines Hauses bis 70 m² auf Meldung besteht keine Pflicht, einen Bauleiter einzustellen oder ein Bautagebuch zu führen. Bei größeren Projekten oder komplizierten Geländebedingungen lohnt es sich jedoch, freiwillig die Dienste eines Bauleiters in Anspruch zu nehmen.
7. Was ist, wenn ich ein Haus bauen möchte, das größer als 70 m² ist?
Im Falle von Häusern mit einer Fläche von mehr als 70 m² ist der Erhalt eines Baugenehmigungsbescheids gemäß den geltenden Vorschriften erforderlich. In diesem Fall ist ein Antrag auf Baugenehmigung zusammen mit der vollständigen Projektdokumentation einzureichen und die Genehmigung der Behörde einzuholen.
8. Worin unterscheidet sich der Prozess des Modulhausbaus von dem traditioneller Massivhäuser?
Der Prozess des Modulhausbaus ist dank Vorfertigung wesentlich kürzer und einfacher – die meisten Arbeiten werden in der Fabrik ausgeführt, und das fertige Gebäude wird innerhalb weniger Tage auf der Baustelle montiert. Bei traditionellen Häusern dauert der Bau länger, erfordert eine größere Anzahl formaler Entscheidungen sowie Bauaufsicht in jeder Phase.
