Landwirtschaftlich-bauliches Grundstück – was bedeutet das?

Ein landwirtschaftlich-bauliches Grundstück ist ein Grundstück mit gemischter Nutzung – auf einem Teil kannst du landwirtschaftliche Tätigkeiten ausüben und auf einem ausgewiesenen Abschnitt ein Haus bauen. Es ist eine beliebte Wahl für Investoren, die eine günstigere Alternative zu reinen Baugrundstücken suchen.

Wichtigste Erkenntnisse

1. Ein landwirtschaftlich-bauliches Grundstück ist ein Mischgrundstück – ein Teil des Geländes ist für landwirtschaftliche Zwecke bestimmt, und ein abgetrennter Abschnitt erlaubt die Wohnbebauung auf der Grundlage eines Bebauungsplans (MPZP) oder einer Baugenehmigung (WZ).
2. Jede Person, die kein Landwirt ist, kann ein landwirtschaftlich-bauliches Grundstück von bis zu 1 ha ohne Zustimmung des Nationalen Zentrums für Landwirtschaftliche Unterstützung (KOWR) kaufen – oberhalb dieser Grenze sind zusätzliche Formalitäten erforderlich.
3. Der Kauf eines landwirtschaftlich-baulichen Grundstücks ohne Überprüfung des Bebauungsplans (MPZP) oder der Baugenehmigung (WZ) ist riskant – die Anzeige könnte ein rein landwirtschaftliches Grundstück beschreiben, auf dem der Bau eines Hauses unmöglich ist.
4. Der Bau eines Hauses auf einem solchen Grundstück ist realisierbar, aber nur auf dem Teil des Geländes, der laut Bebauungsplan oder Baugenehmigung tatsächlich für die Bebauung vorgesehen ist – der Rest des Grundstücks bleibt landwirtschaftlich.
5. Die Umwidmung eines Grundstücks ist eine Alternative für Flächen ohne Baustatus, jedoch ist der Prozess langwierig, kostspielig und endet nicht immer mit einer positiven Entscheidung der Gemeinde oder des Landratsamtes.

Definition eines landwirtschaftlich-baulichen Grundstücks

Ein landwirtschaftlich-bauliches Grundstück ist eine Immobilie, bei der ein Teil des Geländes für landwirtschaftliche Zwecke und ein abgetrennter Abschnitt für Wohn- oder Dienstleistungsbebauung vorgesehen ist.

Die Definition eines landwirtschaftlich-baulichen Grundstücks findet sich nicht direkt in einem Gesetz. Es ist ein umgangssprachlicher Begriff, der von Maklern, Notaren und Investoren häufig verwendet wird. Formal handelt es sich bei einem solchen Grundstück um ein landwirtschaftliches Grundstück mit festgelegten Baubedingungen oder einem Eintrag im lokalen Bebauungsplan, der die Bebauung eines Teils des Geländes zulässt.

Planst du den Bau eines Modulhauses? Möchtest du die genauen Kosten deines Vorhabens erfahren? Nutze unsere kostenlose Schätzung und erhalte einen professionellen Kostenvoranschlag, der auf deine Bedürfnisse zugeschnitten ist.

Landwirtschaftliches, bauliches und landwirtschaftlich-bauliches Grundstück

Ein landwirtschaftliches Grundstück dient ausschließlich der landwirtschaftlichen Produktion – ohne Bebauungsplan oder Baugenehmigung kannst du dort kein Haus bauen. Ein Baugrundstück hat bereits eine festgelegte Bebauungsbestimmung, und ein landwirtschaftlich-bauliches Grundstück verbindet beide Welten: Ein Teil des Grundstücks ist landwirtschaftlich, und ein abgetrennter Abschnitt erlaubt den Bau eines Wohngebäudes.

Warum ziehen landwirtschaftlich-bauliche Grundstücke Investoren an?

Die Preise für Baugrundstücke steigen schneller als die Inflation. Laut Daten von Cenatorium, Puls Biznesu und Bankier.pl sind die Transaktionspreise für Baugrundstücke im zweiten Quartal 2024 im Jahresvergleich gestiegen um:

• 19,2 % in der Woiwodschaft Łódź,
• 18,1 % in Niederschlesien,
• 18 % in Lublin und Ermland-Masuren,
• 17,5 % in Großpolen.

In der Nähe großer Städte kostet der Kauf eines Baugrundstücks von 1000 m² heute zwischen 300.000 und 800.000 PLN. Landwirtschaftlich-bauliche Grundstücke sind in derselben Region deutlich günstiger – die Preise beginnen bei wenigen Złoty pro m², obwohl sie bei attraktiver Lage und Erschließung des Geländes über 100 PLN pro m² erreichen können.

Der Preisunterschied ist real. Aber jedes solche Angebot erfordert eine Überprüfung, bevor es zum Kauf kommt.

Landwirtschaftlich-bauliches Grundstück vs. Baugrundstück – Unterschiede

Wer kann ein landwirtschaftlich-bauliches Grundstück kaufen?

Seit dem 26. Juni 2019 kann jede Person – unabhängig davon, ob sie Landwirt ist – bis zu 1 ha landwirtschaftliche Fläche erwerben, sowohl auf dem Land als auch in der Stadt. Die Zustimmung des Nationalen Zentrums für Landwirtschaftliche Unterstützung (KOWR) ist nicht erforderlich.

Vor diesem Datum betrug die Grenze für Nicht-Landwirte lediglich 30 Ar. Die Gesetzesänderung hat den Markt weit geöffnet.

Wichtige Regeln:

• Bis 1 ha – ohne Formalitäten und ohne die Verpflichtung zur Ausübung landwirtschaftlicher Tätigkeit.
• Über 1 ha – die Zustimmung des Nationalen Zentrums für Landwirtschaftliche Unterstützung (KOWR) und die Verpflichtung zur Ausübung landwirtschaftlicher Tätigkeit für 5 Jahre sind erforderlich.
• Eine Person, die kein Landwirt ist, kann nur ein solches landwirtschaftliches Grundstück erwerben.

Wenn du den Kauf eines landwirtschaftlich-baulichen Grundstücks mit einer Fläche von über 1 ha planst, kontaktiere einen auf landwirtschaftliche Immobilien spezialisierten Anwalt. Das Verfahren mit dem KOWR verlängert den gesamten Prozess um mehrere Monate.

Lohnt es sich, ein landwirtschaftlich-bauliches Grundstück zu kaufen?

Es lohnt sich – wenn du vor dem Kauf einen Bebauungsplan (MPZP) oder eine Baugenehmigung (WZ) in der Hand hast, die die Bebauungsmöglichkeit bestätigt, und genau weißt, welcher Teil des Grundstücks bebaubar ist. Ohne diese Dokumente riskierst du, für ein Grundstück zu bezahlen, auf dem du dein Traumhaus nicht bauen kannst.

Wie überprüft man die Bebauungsmöglichkeiten auf einem landwirtschaftlich-baulichen Grundstück?

Dies ist der wichtigste Schritt, bevor du eine Kaufentscheidung triffst. Das Wort des Verkäufers reicht nicht aus – du brauchst ein Dokument.

Wenn ein Bebauungsplan (MPZP) gilt

Wenn das Gebiet von einem lokalen Bebauungsplan (MPZP) erfasst ist, gehe zum Gemeindeamt oder besuche dessen Website. Viele Gemeinden veröffentlichen den MPZP online. Aus dem Dokument erfährst du genau:

• wo die Grenze zwischen dem landwirtschaftlichen und dem baulichen Teil verläuft,
• welcher Bebauungsindex gilt,
• wie hoch das Gebäude maximal sein darf,
• ob ein Zugang zu einer öffentlichen Straße erforderlich ist.

Wenn kein Bebauungsplan (MPZP) existiert

Stelle einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung (WZ) beim Gemeindeamt. Als Grundstückseigentümer tust du dies kostenlos. Eine Person, die nicht Eigentümer ist, zahlt für die Entscheidung über die Baubedingungen.

Verkäufer beantragen oft frühzeitig eine Baugenehmigung (WZ), um den Verkauf zu beschleunigen. Bevor du einen Vorvertrag unterschreibst, bitte um Vorlage dieser Entscheidung. Wenn der Verkäufer sie nicht hat – stelle den Antrag selbst oder verzichte auf den Kauf.

Was ist vor dem Kauf eines landwirtschaftlich-baulichen Grundstücks zu prüfen?

Erschließung des Geländes

Prüfe, ob das Grundstück an Versorgungsleitungen angeschlossen ist: Strom, Wasser, Gas, Abwasser. Fehlende Medien bedeuten zusätzliche Kosten – der Anschluss an das Stromnetz kostet zwischen 3.000 und 15.000 PLN, Wasserleitungen ähnlich. Jedes fehlende Element verlängert auch den Bauzeitplan.

Zugang zu einer öffentlichen Straße

Ein Grundstück ohne Zugang zu einer öffentlichen Straße erhält keine Baugenehmigung. Der Zugang kann direkt oder über eine interne Straße oder ein eingerichtetes Wegerecht erfolgen. Überprüfe dies im Grundbuch und im Auszug aus der Katasterkarte.

Verlauf der Grenzen des baulichen Teils

Erfahre genau, welcher Teil des Grundstücks für die Bebauung vorgesehen ist und welcher landwirtschaftlich bleibt. Dies ist im Bebauungsplan (MPZP) oder in der Baugenehmigung (WZ) ersichtlich. Bewerte auf dieser Grundlage, ob der Bau eines Hauses der geplanten Größe überhaupt möglich ist.

Geländeform

Ein abschüssiges, feuchtes oder felsiges Gelände verursacht höhere Baukosten. Prüfe dies vor dem Kauf des Grundstücks, nicht danach.

Lage und Infrastruktur

Ein niedriger Preis für ein landwirtschaftlich-bauliches Grundstück verliert an Wert, wenn der nächste Laden 15 km entfernt ist und der Arbeitsweg 2 Stunden dauert. Prüfe die Entfernung zur Schule, zum Arzt, zur Bushaltestelle oder zum Bahnhof.

Ist der Bau eines Hauses auf einem landwirtschaftlich-baulichen Grundstück möglich?

Ja – vorausgesetzt, die formalen Anforderungen sind erfüllt. Der Bau eines Hauses auf einem landwirtschaftlich-baulichen Grundstück ist ausschließlich auf dem Teil des Geländes möglich, der im Bebauungsplan (MPZP) oder in der Baugenehmigung (WZ) für die Bebauung vorgesehen ist.

Auf dem landwirtschaftlichen Teil darfst du kein Wohngebäude errichten. Du kannst jedoch Gebäude für die landwirtschaftliche Produktion bauen – z. B. Scheunen oder Wirtschaftsgebäude – wenn du landwirtschaftliche Tätigkeiten ausübst.

Wenn das gesamte Grundstück landwirtschaftlich genutzt wird und keine Baugenehmigung (WZ) oder kein Eintrag im Bebauungsplan (MPZP) die Bebauung zulässt, ist eine Umwidmung des Grundstücks erforderlich. Dies ist ein mehrstufiger Prozess, der nicht immer erfolgreich ist und mehrere Monate dauern kann.

Umwidmung eines Grundstücks – wann ist sie notwendig?

Eine Umwidmung des Grundstücks ist erforderlich, wenn keine rechtlichen Grundlagen für die Bebauung bestehen: kein Bebauungsplan (MPZP) mit Baubestimmung und keine Baugenehmigung (WZ). Die Umwidmung besteht aus zwei Schritten:

1. Änderung der Grundstücksnutzung – durch Änderung des Bebauungsplans (MPZP) oder Erlangung einer Baugenehmigung (WZ). Dies entscheidet die Gemeinde.
2. Entzug des Grundstücks aus der landwirtschaftlichen Produktion – erforderlich für Böden der Klassen I–III (sog. geschützte Böden). Die Entscheidung trifft der Landrat.

Böden der Klassen IV, V und VI können gebührenfrei aus der landwirtschaftlichen Produktion entzogen werden. Für die Klassen I–III ist der Entzug mit einer einmaligen Gebühr und jährlichen Zahlungen über 10 Jahre verbunden. Die Sätze hängen von der Bodenklasse und der Fläche ab.

Kredit für den Kauf eines landwirtschaftlich-baulichen Grundstücks

Entgegen den im Internet kursierenden Informationen vergeben Banken Kredite für den Kauf eines landwirtschaftlich-baulichen Grundstücks. Frühere Probleme resultierten aus unklaren Vorschriften – diese wurden heute geregelt.

Einschränkungen, die auftreten können:

• Höherer Eigenkapitalanteil als bei einem Kredit für ein reines Baugrundstück – einige Banken verlangen 30–40 %.
• Flächenbegrenzung – ein Teil der Banken finanziert ausschließlich Grundstücke bis zu einer bestimmten Fläche.
• Anforderung einer Baugenehmigung (WZ) oder eines Bebauungsplans (MPZP) – die Bank muss sicher sein, dass auf dem Grundstück ein Haus gebaut werden kann.

Bevor du einen Antrag stellst, prüfe deine Kreditwürdigkeit und vergleiche die Anforderungen von mindestens mehreren Banken – die Bedingungen können erheblich variieren.

Expertenrat der Firma PARTNER

„Regelmäßig treffen wir Kunden, die ein landwirtschaftlich-bauliches Grundstück gekauft haben, ohne die Zweckbestimmung des Grundstücks in den Dokumenten zu überprüfen. Es stellt sich dann heraus, dass der bebaubare Teil nur 12 Meter breit ist – zu wenig, um ein per Tieflader transportiertes Modul oder gar ein fertiges Holzrahmenhaus in Standardausführung zu platzieren.

Vor dem Kauf eines landwirtschaftlich-baulichen Grundstücks lohnt es sich immer, einen Plan des ausgewählten Hausprojekts zu nehmen und dessen Abmessungen mit der tatsächlich für die Bebauung vorgesehenen Fläche zu vergleichen. Die Baugenehmigung (WZ) gibt konkrete Zahlen an: Bebauungsindex, Baugrenzen, maximale Höhe.“

Bleibe auf dem Laufenden mit den neuesten Trends im Modulbau und verpasse keine einzigartigen Tipps. Melde dich für unseren Newsletter auf der Startseite an und erweitere dein Wissen mit den Experten von PARTNER.

Landwirtschaftlich-bauliches Grundstück – Zweck und Realität

Kleinanzeigenportale sind voll von Angeboten für Grundstücke, die als „landwirtschaftlich-baulich“ beschrieben werden. Das Problem ist, dass einige Verkäufer Begriffe verwechseln oder diesen Begriff bewusst missbrauchen. Ein als landwirtschaftlich-baulich beschriebenes Grundstück kann in Wirklichkeit ausschließlich landwirtschaftlich sein – ohne jegliche Grundlage für eine Bebauung.

Bevor du eine Anzahlung leistest, mache drei Dinge:

1. Prüfe den Bebauungsplan (MPZP) für dieses Gebiet – verfügbar im Gemeindeamt oder online.
2. Wenn kein Plan vorhanden ist – bitte um eine Baugenehmigung (WZ) oder stelle den Antrag selbst.
3. Überprüfe die Grundstücksnummer im Grundbuch und im Liegenschaftskataster – prüfe die Nutzungsklasse und den Eigentümer.

Die Kosten dieser Überprüfung betragen einige Dutzend Złoty und ein paar Stunden. Die Kosten für das Auslassen dieser Überprüfung – potenziell mehrere hunderttausend Złoty in falsch investiertem Kapital.

Wenn du Unterstützung bei der Realisierung deines Traumhauses benötigst, besuche die Website produkcjadomow.pl und erfahre, wie PARTNER dir den Weg zu deinen eigenen vier Wänden erleichtern kann.

FAQ – Häufig gestellte Fragen

Was ist ein landwirtschaftlich-bauliches Grundstück?

Ein landwirtschaftlich-bauliches Grundstück ist ein Grundstück mit gemischter Nutzung – ein Teil des Geländes ist landwirtschaftlich, und auf einem abgetrennten Abschnitt erlaubt der lokale Bebauungsplan (MPZP) oder eine Baugenehmigung (WZ) den Bau eines Wohngebäudes. Dieser Begriff hat keine gesetzliche Definition, wird aber im Immobilienverkehr häufig verwendet.

Kann jeder ein landwirtschaftlich-bauliches Grundstück kaufen?

Seit 2019 kann jede Person bis zu 1 ha landwirtschaftliche Fläche erwerben, ohne Landwirt sein zu müssen und ohne Zustimmung des Nationalen Zentrums für Landwirtschaftliche Unterstützung (KOWR). Beim Kauf eines Grundstücks über 1 ha ist die Zustimmung des KOWR und die Verpflichtung zur Ausübung landwirtschaftlicher Tätigkeit für 5 Jahre erforderlich.

Wie überprüft man die Bebauungsmöglichkeiten auf einem landwirtschaftlich-baulichen Grundstück?

Prüfe den lokalen Bebauungsplan (MPZP) der jeweiligen Gemeinde – verfügbar im Amt oder auf der Website der Gemeinde. Wenn für dieses Gebiet kein MPZP gilt, stelle einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung (WZ) beim Gemeindeamt oder bitte den Verkäufer um Vorlage einer gültigen WZ-Entscheidung.

Kann man ein Haus auf einem landwirtschaftlich-baulichen Grundstück bauen?

Ja, aber ausschließlich auf dem Teil des Grundstücks, der formal für die Bebauung vorgesehen ist. Der landwirtschaftliche Teil bleibt von Wohnbebauung frei. Die Größe des verfügbaren Bauabschnitts entscheidet darüber, welches Haus du darauf bauen kannst.

Was ist eine Baugenehmigung (WZ) und wann wird sie benötigt?

Die Baugenehmigung (WZ) ersetzt den Bebauungsplan (MPZP) an Orten, wo kein lokaler Plan gilt. Das Dokument legt fest, was und wie auf dem jeweiligen Grundstück gebaut werden darf – Bebauungsindex, Baugrenzen, Gebäudehöhe. Ohne WZ oder einen Eintrag im MPZP erhältst du keine Baugenehmigung.

Kann man einen Kredit für den Kauf eines landwirtschaftlich-baulichen Grundstücks bekommen?

Ja – Banken vergeben heute Kredite für den Kauf eines landwirtschaftlich-baulichen Grundstücks, obwohl die Bedingungen von einem Kredit für ein Baugrundstück abweichen. Der Eigenkapitalanteil ist oft höher, und die Bank verlangt häufig die Vorlage einer Baugenehmigung (WZ) oder eines Auszugs aus dem Bebauungsplan (MPZP), der die Bebauungsmöglichkeiten bestätigt.

Welche Risiken birgt der Kauf eines als landwirtschaftlich-baulich beschriebenen Grundstücks ohne Überprüfung der Dokumente?

Du könntest ein Grundstück erwerben, das ausschließlich landwirtschaftlich genutzt wird, auf dem der Bau eines Hauses ohne Umwidmung unmöglich ist. Die Umwidmung ist ein langwieriger Prozess, kann kostspielig sein und führt nicht immer zu einer positiven Entscheidung. Infolgedessen zahlt der Investor für ein Grundstück, das er nicht seinen Plänen entsprechend nutzen kann.

Wie viel kostet die Umwidmung eines Grundstücks?

Die Umwidmung von Böden der Klassen IV–VI (schwächere Böden) ist kostenlos – es ist lediglich eine Verwaltungsentscheidung erforderlich. Für Böden der Klassen I–III muss eine einmalige Gebühr für den Entzug aus der landwirtschaftlichen Produktion sowie jährliche Zahlungen über 10 Jahre entrichtet werden. Die Sätze hängen von der Bodenklasse und der Fläche des entzogenen Gebiets ab – für die Klassen I–II können sie über 400.000 PLN pro Hektar betragen.