Myślisz o budowie domu w 2023, ale jest to zupełnie nowy temat dla Ciebie?
To normalne. Własnego domu nie buduje się zbyt często, dlatego mało kto ma na ten temat obszerną wiedzę przed przystąpieniem do projektu.
W tym artykule postaramy się przybliżyć cały proces, nazwijmy to: z lotu ptaka, osobom, które robią to po raz pierwszy w życiu. To ważne zdawać sobie sprawę ze wszystkich kroków i wymagań, żeby potem nie mówić: żałuję, że ktoś mi tego wcześniej nie powiedział.
Realizacja budowy domu to duży projekt i na pewno przebiegnie sprawniej dobrze przygotowany. Dlatego przeczytaj artykuł do końca, potraktuj go jak checklistę i podziel się ze znajomymi, którzy też rozważają budowę domu.
Czego potrzebujesz, by postawić dom?
1. Po pierwsze potrzebujesz działki
Kawałka ziemi, na którym powstanie Twój dom. Na tym etapie ważne jest zdawać sobie sprawę, że działka ma zasadniczy wpływ na to, jaki dom możesz na niej postawić.
Dotyczy to nie tylko wielkości domu czy ułożenia względem stron świata, ale także samego wyglądu domu: rodzaju dachu czy czasem nawet elewacji. Stanowią o tym przepisy prawa miejscowego, dlatego już na etapie kupna działki, warto zwrócić uwagę nie tylko na to, czy działka jest budowlana, czyli przeznaczona pod budowę domu jednorodzinnego, ale również jakie warunki narzuca budowie. W tym celu będziesz potrzebować:
2. Po drugie MPZP lub warunki zabudowy
W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), jeśli taki istnieje dla danej działki, znajdziesz ustalenia co do rodzaju i formy zabudowy, jaka jest na danym terenie możliwa. Zapisy najczęściej dotyczą tego jak wysoki może być budynek, jak szeroka powinna być elewacja frontowa, jaka jest linia zabudowy (odległość domu od drogi) na danej działce i jaki jest dozwolony rodzaj dachu: z jakim kątem nachylenia. Czasami może też być określona wymagana kolorystyka elewacji i dachu, albo inne parametry. Wniosek o wypis i wyrys z MPZP składasz w urzędzie gminy lub urzędzie miasta, na którego terenie jest działka.
Jeśli dla terenu, na którym znajduje się działka, nie został sporządzony taki plan, to składasz wniosek o wydanie warunków zabudowy. Często działki na sprzedaż mają już wystawione warunki, jeśli Twoja nie ma, to będzie trzeba złożyć wniosek. Dokładne informacje jak to zrobić, wraz z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy do pobrania znajdziesz tutaj.
3. Następnie wybór projektu i projekt budowlany
Teraz masz już wszystko, żeby wybrać odpowiedni projekt swojego domu. Oczywiście powinien on spełniać warunki, które narzuca MPZP lub warunki zabudowy.
W przypadku budowy domu mobilnego lub modułowego z firmą Partner pomagamy dostosować projekt domu, aby spełniał miejscowe warunki. Gotowe projekty naszych domów możesz zobaczyć tutaj: domy modułowe i tutaj domy mobilne (na kółkach).
Od tego jak duży dom chcesz wybudować i w jakim celu, będzie zależało czy potrzebujesz projektu budowlanego.
Na chwilę obecną w przypadku budowy domku letniskowego o powierzchni zabudowy do 70 m2, na działce o powierzchni co najmniej 500 m2 nie jest wymagany projekt budowlany. Zgłoszenie budowy takiego domku wymaga tylko mapy działki z umieszczeniem budynku, rysunków elewacji domu oraz prostego wniosku do urzędu. Nazywane jest to małym zgłoszeniem.
Wszystkie większe budynki, czy to na zgłoszenie, czy wymagające pozwolenia wymagają projektu budowlanego. Składają się na niego 2 części:
- Projekt architektoniczno-budowlany, który oczywiście określa dokładną konstrukcję domu, zastosowane rozwiązania i materiały. Są to rysunki takie jak rzuty fundamentów, kondygnacji, dachu, przekroje i elewacje oraz opisy zawierające szczegółowe informacje.
- Projekt zagospodarowania terenu, czyli mapa geodezyjna do celów projektowych, na której oznacza się granice opracowania, obrys domu, wjazd i wejścia na działkę, sieć przyłączy, itp. Jest ona przygotowywana na podstawie kopii aktualnej mapy zasadniczej, którą można uzyskać w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartografii, właściwym dla położenia danej działki.
4. Kolejno zgłoszenie budowy lub pozwolenie na budowę
Przepisy prawa w tym zakresie ostatnio dynamicznie się zmieniają, również i 2023 przyniesie w pierwszym kwartale zmiany, także warto trzymać rękę na pulsie tych zmian.
Sytuacja na koniec 2022 roku wygląda następująco:
Bez pozwolenia, a na zgłoszenie — z projektem budowlanym, możemy wybudować budynek, do 70 m2 zabudowy w 2 celach:
- Budynek mieszkalny jednorodzinny — czyli dom do całorocznego zamieszkania. W tym przypadku:
- budynek może mieć 2 kondygnacje, z poddaszem użytkowym
- powierzchnia zabudowy do 70 m2, powierzchnia użytkowa do 90 m2, wliczając poddasze
- złożyć należy pełen projekt budowlany, ale nie jest wymagany kierownik ani dziennik budowy
- prace budowlane można rozpocząć po zgłoszeniu
- Budynek rekreacji indywidualnej — czyli po prostu domek letniskowy, przeznaczony do pobytu tymczasowego. W tym przypadku:
- domek może mieć do 70 m2 zabudowy, jednak musi być parterowy (nie może mieć poddasza, tylko ewentualnie otwartą antresolę)
- nie jest potrzebny projekt budowlany, wystarczy mapa działki z umieszczeniem budynku, rysunki elewacji domu oraz prosty wniosek do urzędu
- jeżeli postawiony w ten sposób domek będzie spełniał warunki techniczne określone dla domów mieszkalnych, to można już po jego postawieniu, czyli w terminie późniejszym ubiegać się o jego przekształcenie na taki właśnie dom.
Zmiany planowane przez rząd na pierwszy kwartał 2023 roku.
Rząd na 1 kwartał 2023 roku zapowiada zmiany w prawie, które mają jeszcze bardziej uprościć procedury. Dokładna data ich wejścia w życie, nie jest jeszcze znana.
Główną zmianą jest to, że nowe przepisy zniosą konieczność uzyskania pozwolenia na budowę dla wszystkich domów jednorodzinnych, budowanych na własne cele mieszkaniowe, które nie są wyższe niż 2 piętra, bez względu na powierzchnię zabudowy.
Nie zwalnia to jednak inwestora z innych formalności, jak np. zgodność z MPZP lub warunkami zabudowy.
Wygląda na to, że wszystkie budynki powyżej 35m2 będa wymagały projektu budowlanego składanego wraz ze zgłoszeniem budowy, tzw.:
- domy o powierzchni do 70 m2 – wymagają projektu budowlanego
- domy o powierzchni powyżej 70 m2 – wymagają projektu budowlanego, zatrudnienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Przy czym od 27 stycznia 2023 Dziennik budowy będzie można prowadzić w wersji elektronicznej.
Tak zgłoszenie jak i wniosek o pozwolenie na budowę składa się w starostwie powiatowym, na którego terenie znajduje się działka. W przypadku miast na prawach powiatu – zgłoszenie budowy składa się w urzędzie miasta.
Dokładne informacje czego potrzebujesz w danej sytuacji, znajdziesz na stronach rządowych: Zgoda na budowę domu
Pamiętaj, że rozpocząć budowę możesz dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę lub milczącej zgody.
5. Nadanie numeru porządkowego
Nowo powstający dom potrzebuje adresu, który oficjalnie nazywany jest numerem porządkowym. Z wnioskiem o taki numer nie trzeba czekać na zakończenie budowy. Można to zrobić już na etapie rozpoczynania budowy. Taki wniosek składany jest w odpowiednim dla działki urzędzie miasta lub gminy.
6. I na koniec formalne zakończenie budowy
Do tej pory, aby móc zamieszkać w nowym domu, należało złożyć do urzędu zawiadomienie o zakończeniu budowy w celu uzyskania od nadzoru budowlanego zgody na zamieszkanie w nowym domu, czyli decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Nowe prawo budowlane ma zlikwidować również i ten obowiązek w 2023 r. Kiedy przepisy wejdą w życie, wystarczy oświadczenie kierownika budowy o jej zakończeniu. Ma to ułatwić szybsze korzystanie z nowo powstałej nieruchomości. A inwestor jedynie będzie informował urząd o rozpoczęciu użytkowania.
Decyzja o pozwoleniu będzie wymagana jedynie w przypadku oddania do użytkowania budynku przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych.
W przypadku naszych prefabrykowanych domów mobilnych i modułowych taka sytuacja jednak nikomu nie grozi 🙂
Zapraszamy do kontaktu. Chętnie pomożemy zaplanować budowę domu, wyjaśnimy i podpowiemy dobre rozwiązania.